Investiční byty a jak na ně?

V předchozím článku jsme si představili, co to investiční byt znamená, na co si při jeho koupi dávat pozor, na co nezapomenout a jaká rizika tato investice přináší. Nyní jsme o kus dál a přinášíme vám konkrétní postup na koupi investičního bytu. Rychle, jednoduše, levně.

Kde začít? U peněz!

Kde jinde začít investici, než právě u peněz. Od toho se bude odvíjet všechno ostatní. Takže začneme tím, že si položíme otázky, kolik máme našetřeno a kolik bychom chtěli investovat celkem. Rozdíl mezi těmito dvěma částkami budeme muset doplatit cizími penězi, nejlépe asi hypotékou. V současné době se pravidla pro hypotéky neustále zpřísňují, čím dříve začnete hledat, tím lepší podmínky zastihnete. Dejte si ale pozor, jestli je možné při vybrané hypotéce byt následně pronajímat. Dále musíte zjistit, kolik vlastních prostředků na hypotéku potřebujete, tzv. hodnota LTV. Při našem modelovém příkladu, kdy byt stojí 2 miliony, byste potřebovali nejméně 400 000,- Kč. Při propočtech investice počítejte s tím, že dvacet procent prostředků musíte mít našetřeno z vlastních zdrojů. Tento faktor je sice na jednu stranu limitující, na druhou stranu se i toto dá obejít. Například tím, že si uvedených dvacet procent půjčíte jinde - tuto možnost však nedoporučujeme.

Kolik přeplatím?

Spočítejte si u hypotéky, kolik celkově přeplatíte a kdy se vám vložené prostředky začnou vracet a byt začne vydělávat. Investice do nemovitosti by měla vypadat tak, že v momentě, kdy ještě hypotéku splácíte (takže vlastně hned od začátku), bude měsíční příjem z pronájmu vyšší než měsíční splátka vaší hypotéky. Samozřejmě je třeba započítat i cenu energií, kterou můžete řešit buď pevnou sazbou anebo tak, že si nájemník bude platit skutečně spotřebovanou elektřinu a další složky. Opět dovolte modelový příklad - hypotéku splácíte měsíčně 4000,- Kč, ceny energií jsou 3000,- Kč měsíčně. Celkové náklady na byt jsou po sečtení tedy 7000,- Kč. Vyberte si takový byt a takovou lokalitu, abyste mohli při daných nákladech požadovat nájem ve výši alespoň 8000,- Kč. Podle úrokové míry a podle délky splácení si můžete spočítat, kolik na hypotéce celkově zaplatíte.

Jaký byt vybrat?

Držme se při zemi a počítejme s tím, že kupujete pro začátek pouze jeden byt. Investice do celých bytových domů necháme na samostatný článek. Chceme koupit byt v hodnotě 2 - 3 milionů tak, abychom měli jistotu, že ho pronajmeme. Jednoduše chceme - asi jako každý - dobře investovat. Vybírejte si byty, které máte v relativně dobré dojezdové vzdálenosti od vašeho bydliště. Pokud bude vše fungovat, není důvod do bytu jezdit, ale zkušenosti ukazují, že občas je třeba zásah vlastníka. Nemá cenu kupovat byt před rekonstrukcí nebo v polorozpadlém stavu. Rekonstruované byty jsou ideální příležitostí. Nemá cenu kupovat byty 4+1 a větší. Nejvhodnějšími byty jsou 2+1 či 3+1. S výběrem bytu nepospíchejte a vždy si ověřte sousedy, ceny energií a ceny nájemního bydlení v oblasti. Měsíční nájem bytu 2+1 se může pohybovat od 3000,- Kč v Ústí nad Labem až po desítky tisíc v centru Prahy.

Jak na nájemníky?

Sehnat nájemníka by neměl být vzhledem k nedostatku bytů až takový problém. Problémem může být sehnat solidního a solventního nájemníka. Nájemníka je velice těžké dopředu odhadnout, ale existují jisté indicie, kterých byste si mohli všimnout. To už necháme na vaší intuici. Navštívit také můžete insolvenční rejstřík na internetu a zjistit si, jestli zájemce není v insolvenci. Důrazně doporučujeme do nájemní smlouvy zakotvit klauzuli o tom, že v případě neplacení nájmu přichází okamžitá vykonatelnost nějakého úkonu (např. vystěhování). To ale není nikdy zcela jednoznačné a zákon je spíše na straně neplatících nájemníků. Určitě je dobré, když se na smlouvu podívá právník.

[MJ 14. 1. 2019]